PARA EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO UN LOCAL TRASFORMADO EN VIVIENDA ¿ES, LOCAL O VIVIENDA?

La crisis del pequeño comercio y la escasez de viviendas trae como consecuencia que cada vez más locales se trasformen en viviendas, sobre todo en las grandes ciudades. Esto plantea dudas a la hora de aplicar el IVA a esta operación. ¿Cómo hay que tratarla como si fuera un local comercial o como una vivienda?

Sabido es el trato diferencial que dispensa el IVA a la trasmisión de una vivienda frente a la de un local comercial, en ambos casos las segundas y ulteriores entregas están exentas, pero los tipos del impuesto para la primera entrega son distintos. Distinguir entre ambas situaciones, cuando un local en su comienzo es comercial y termina siendo vivienda, es lo que trata de aclarar la reciente resolución de la D.G.T. V1621-25 de 15 de septiembre de 2025.

La entrega de la vivienda

La regla general la establece el artículo 20.Uno.22º de la LIVA, se hallan exentas las segundas o ulteriores entregas de edificaciones después de terminada su construcción o rehabilitación. En otro caso la entrega se encuentra gravada.

De modo que es importante determinar si las obras de trasformación del local comercial u oficina tienen la naturaleza de rehabilitación, para lo cual han de reunir los siguientes   requisitos:

1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo. Las consultas vinculantes de 9 de septiembre de 2014, número V2326-14, y de 17 de julio de 2014, número V1946-14 aclaran algunas cuestiones.

Solo en el caso de que las obras realizadas para la trasformación tengan la calificación de obras de rehabilitación la entrega de la vivienda se considerará primera entrega y se hallará gravada por el Impuesto, y lógicamente al tipo del 10% (también cuando se renuncie a la exención en la segunda o ulterior entrega, que en el supuesto de una vivienda solo cabe en contadas ocasiones).

Calificación de un inmueble o parte del mismo como vivienda

Para la doctrina de la DGT (resolución de 17 de febrero de 2010, número V0284-10), un bien inmueble o parte de él tiene la consideración de vivienda cuando disponga en el momento de la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y, objetivamente considerado, sea susceptible de ser utilizado como tal. Sin embargo, el Tribunal Supremo en su sentencia de 28 de enero 2025 (nº 82/2025) matiza que lo exigible es que el inmueble sea objetivamente susceptible de ser utilizado como vivienda, aunque carezca de cédula de habitabilidad.

¿Son deducibles las cuotas soportadas en las obras de trasformación?

Siempre que el actor tenga la consideración de empresario a los efectos del impuesto y la entrega de la vivienda se halle sujeta y no exenta, las cuotas del impuesto soportado por las obras de rehabilitación serán deducibles. El Impuesto incluye entre los empresarios a quien realice rehabilitación de edificaciones destinadas a su venta, aunque sea ocasionalmente.

Una cuestión a contemplar es si se produce la inversión del sujeto pasivo del Impuesto. Así ocurrirá si se cumplen los requisitos del artículo 84 de la LIVA (básicamente que las obras tengan la consideración de rehabilitación y sean objeto de un contrato con uno o varios constructores principales).