ALGUNOS CASOS DE EXENCIÓN EN IRPF DE LA TRASMISIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL

Exención para mayores de 65 años

Al trasmitir la vivienda, bien sea por venta, por donación o por otro acto, se produce una ganancia o una pérdida patrimonial gravada por el IRPF, pero cuando esta vivienda   constituye la residencia habitual del mayor de 65 años la ganancia queda exenta de tributación, la eventual pérdida, en cambio, si la trasmisión ha sido onerosa, podrá compensarse con otras ganancias patrimoniales.

La exención se encuentra minuciosamente regulada por la LIRPF y su reglamento, al igual que la análoga exención de la trasmisión de la vivienda de personas aquejadas por dependencia severa o gran dependencia.

Vivienda habitual

No es cualquier residencia, hay que acudir al artículo 41 del Reglamento del impuesto para saber lo que la norma fiscal entiende por vivienda “habitual”. Haber sido habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, salvo que se interrumpa por la concurrencia de circunstancias excepcionales tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Que constituya su vivienda habitual en el momento de la enajenación o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Por otra parte, si el dominio está desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, ninguno de ellos se beneficiará de esta ventaja fiscal, ya que se requiere que el titular del derecho haya ostentado el pleno dominio durante todo el periodo de habitación (T. S. sentencia nº 1858/2018).

Valores de mercado

Para el cálculo de la ganancia patrimonial por la venta se toma como valor de enajenación el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. O sea, en la práctica, los valores de referencia publicados por el Catastro, siempre que no se pruebe que el valor de mercado sea otro, ya que son impugnables.

Cuando la adquisición se haya efectuado a título lucrativo se tomará como minuendo el valor de mercado en aquel momento, y en caso de cesión lucrativa, como sustraendo, su valor de mercado.

No obstante, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario de los mismos que transmitiera, antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante, si fuera anterior, los bienes adquiridos, se subrogará en la posición de este, respecto al valor y fecha de adquisición de aquellos, cuando este valor fuera inferior al previsto en el párrafo anterior.

Estas medidas traen causa en que al estar en muchas comunidades fuertemente bonificado el impuesto de sucesiones, puede que los interesados hayan declarado precios supra o infravalorados a su conveniencia.

Así pues, se toman como minuendo y sustraendo los realmente satisfechos, pero siempre que el precio percibido por la venta sea como mínimo el de mercado; cuando la adquisición ha sido lucrativa, el valor de adquisición será el de mercado o el originario, y el de mercado, en la trasmisión si es lucrativa.

La DGT en su resolución V1261-25 de 9 de julio de 2025 resuelve que la donación de su vivienda habitual por un matrimonio mayor de 65 años a los hijos también gozará de la exención en el IRPF, tanto si se transmite el pleno dominio como si se transmite la nuda propiedad.

Exención en caso de dependencia severa

La misma exención se predica para la enajenación de la vivienda habitual en caso de dependencia severa o gran dependencia. La dependencia severa y la gran dependencia vienen determinadas por la Ley 39/2006 de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, que califica como grado II y III, respectivamente, siendo declaradas por los órganos correspondientes de las comunidades autónomas.

La reciente resolución de la DGT (V0124-26, de 27 de enero de 2026) en la que se consulta la venta de la vivienda habitual de un contribuyente aquejado por una dependencia de grado II para el pago de la residencia, declara que estaría exenta, pero puntualiza, que si abandonó su vivienda  hace más de dos años para trasladarse a la residencia – cosa de la que el consultante no informa –  habría perdido el derecho a la exención, y entonces sugiere, que podría acogerse a la exención si el importe de la venta se reinvierte en una renta vitalicia en las condiciones previstas en el art. 42 del Reglamento de la Ley.

Exención en el ámbito de los procedimientos concursales

Además de la exención por reinversión en otra vivienda habitual, cuya amplia casuística desde su implantación en 2007 daría lugar a un estudio detallado, también merece atención la exención por las enajenaciones de vivienda habitual en el ámbito de las insolvencias sin tener en cuenta la edad del contribuyente.

Se encuentra exenta de tributar en el IRPF la ganancia patrimonial de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios,

Así mismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

La resolución de la DGT V0029-26, de 9 de enero de 2026, ha hecho extensión de esta ventaja cuando en las mismas circunstancias (en el contexto de un concurso abreviado con exoneración del pasivo insatisfecho, salvo el préstamo) la vivienda se vende a un tercero para allegar fondos para el pago de la hipoteca, haciendo referencia a la Disposición adicional cuadragésima tercera de la LIRPF.